רכישת נכס בארה"ב על בסיס משכנתא של נכס בארץ

כולנו שומעים בשנתיים האחרונות על רמות המחירים הנמוכות ששוררות ברחבי מדינות ארה"ב ובראשם מדינות פלורידה, אריזונה, קליפורניה, נוואדה, טנסי, מישיגן ועוד.

מצב זה גורם ללא מעט ישראלים (מדובר על אלפים רבים) לנצל את ההזמנות ולרכוש נכס בארה"ב לצורך השקעה שמניבה תשואה דו ספרתית באופן שוטף ופוטנציאל נוסף של תשואה של כ- 100% ממימוש ההשקעה במהלך 5-10 השנים הקרובות.

טווח המחירים של ההשקעות הללו נעים מכ- 10 אלף דולרים ועד כ- 500 אלף דולרים בממוצע ליח'.

ניהול הסיכונים ברכישת נכס בארה"ב

בשקעת נדל"ן בכלל וברכשית נכס בחו"ל בפרט יש לבצע מהלכים רבים של למידה, חקירת הנושא והסרת אי וודאויות ככל שניתן, וביצוע פעולות הכרחיות באופן שיטתי ויעיל בדומה למשקיעים אחרים ו/או עם יועצים מנוסים ובעלי מוניטין מהתחום.

להלן אמנה את הגורמים העיקריים שלדעתי מונעים ממשקיעים ישראלים רבים יותר לבצע את ההשקעה:

העדר ידע לגבי תהליך הרכישה וניהול הנכס בחו"ל. הן מבחינת התהליכים הסטטוטוריים והן מבחינת הכרת השטח, סוגי הנכסים, הכרת הרובד הסוציו אקונומי, מגמות הגירה וכו'. מדוע יש לרכוש דרך מתווך, אילו מסמכים מעורבים בתהליך, מהם זכויותי וחובותי כבעל נכס בארה"ב, היבטים מיסויים בישראל ובארה"ב, חברת הניהול אשר מתחזקת את הנכס ומאתרת שוכרים פוטנציאליים, תשלומים שחלים על בעלת הנכס ברמה שוטפת ועוד..

הקושי ואי הוודאות בתהליך השכרת הנכס: למשל, ברוב המקרים הדירות הזולות ביותר נמצאות בשכונות המסוכנות שבהם הבתים רעועים ודרוש שיפוץ מאסיבי כדי להתקינם למגורים, וגם לאחר מכן, השכרת הבית עלולה להתגלות כמשימה קשה במיוחד. לעיתים הנכס נושא חובות שיכולים להגיע לעשרות אלפי דולרים. עובדה נוספת שאינה ידועה לרוב הרוכשים הישראלים היא כי בארה"ב החוב רשום על הבית ולא על בעל הבית, כך שאפילו חובות ארנונה ומים עוברים עם הבית לבעלים הבאים.

המחסום הפסיכולוגי של המרחק הפיזי הרב לנכס. משקיעים רבים נוטים להשקיע במקומות אותם הם מכירים, גם אם מדובר על שכנות העוני הנידחת ביותר או שכונת המגורים האקסלוסיבית ביותר. למוח האנושי קל יותר להתמקד במקומות וסיטואציות מוכרות.

זמן התאוששות הכלכלה האמריקנית: במידה וקצב ההתאוששות של הכלכלה האמריקנית יהיה איטי מהצפוי סביר יהיה להניח כי גם משך ההתאוששות ממשבר הנדל"ן בארה"ב יהיה ממושך יותר מהצפוי. אנו סבורים שגם אם קצב ההתאוששות מאוד, למשל, 10 שנים, עדיין הסיכוי להגיע לרמות המחירים הממוצעות ואף יותר מכך הינם גבוהות מאוד. המעצמה האמריקאית תמשיך להיות כח משפיע ורב עוצמה בגזרה הפיננסית בעולם בעשרות השנים הבאות לפחות.

מימון ומינוף: מרבית המשקיעים הישראלים אשר נוהגים להשקיע בנדל"ן בישראל מבצעים זאת על ידי נטילת משכנתא. מכיון שנטילת משכנתא בארה"ב מבנק אמריקאי אינה ניתנת לאזרח ישראלי, רבים חושבים כי עסקת ה/קעה בנדל"ן בארה"ב לא תהיה כדאית עבורם מכיון שלא ניתן למנף את העסקה וכי הסכום להשקעה שבידם לא יאפשר להם לרכוש נכס איכותי בארה"ב.

מאמר זה מנסה לספק פתרונות לבעיה ספציפית זו של מימון / מינוף רכישת נכסים בארה"ב.

פתרון בעיית המימון לרכישת נכס להשקעה בארה"ב:

כפי שציינו לעיל, שלא כמו בארץ, קשה מאוד עד בלתי אפשרי לקבל כרגע משכנתא בארה"ב (גם לתושבי ארה"ב ובעיקר לתושבי חוץ) לגבי נכסים שיצאו מעיקול בפרט ולנדל"ן בכלל.

לנו, באיתנות פיננסית, הידע והיכולת לספק לכם פתרון לקבלת משכנתא, בתנאים אטרקטיביים, על בסיס הנכס שלכם בארץ בכדי לרכוש נכסים מניבים בארה"ב.

אנו מספקים את התמהיל האופטימלי המותאם לצרכי הלקוחות, יחד עם שיעורי ריבית נמוכים במיוחד ואף נמוך לעיתים מריבית משכנתא ממוצעת בארה"ב שמקבלים תושבי ארה"ב.

אבל המרכיב החשוב ביותר והאטרקטיבי ביותר בהצעה שלנו היא שניתן לרכוש את כל הנכס מכספי המשכנתא ללא צורך בגיוס הון עצמי נוסף בכלל!

דוגמאות לאפשרויות השקעה אטרקטיביות ברכישת נדל"ן בארה"ב על בסיס משכנתא על נכס בארץ:

1. קניה השכרה ומכירה בטווח הרחוק יותר של 5-10 שנים:

a. רוכשים נכס ששוויו כ- 70 אלף דולר (כולל הוצאות חד פעמיות כגון שכ"ט סוכן נדל"ן וכו')

b. משכנתא בגובה של 70 אלף דולר, שווה ערך לכ- 267 אלף ש"ח לתקופה של 25 שנים.

c. שכר דירה נטו לאחר הוצאות מיסים, ועד, אגרות וכו' הינו 620 דולר. בניכוי החזר חודשי למשכנתא בסך של 325 דולר אתם נשארים עם 295 דולר בכל חודש ללא שהוצאתם אגורה שחוקה מכיסכם! (אזהרה: קחו בחשבון שבמידה והנכס לא מושכר במשך כל שלב שהוא, תצטרכו לממן מכיסכם את המשכנתא החודשית לבנק בארץ + אגרות ומיסים על הנכס לרשויות ולגופים המתחזקים בארה"ב בסך של כ- 2,300 ש"ח לחודש).

d. המשכנתא שנוטלים בארץ יכולה להיות עם מסלול דולרי באופן חלקי (33%) בכדי להקטין את החשיפה של קבלת שכ"ד דולרי אל מול התשלום לבנק במסלול הדולרי הנובעות מתנודות המטבע. מבחינת תנודות שערי הריבית כלפי מעלה, אנו מניחים כי ברגע ששער ריבית הליבור על הדולר יעלה כך גם ממילא יעלה שיעור הריבית בישראל ולכן השונות כאן אינה גדולה בין המסלולים (דולרי או שקלי). בכל מקרה, שיעורי הריבית בעולם אמורים להשאר נמוכים מאוד בשנתיים שלוש הקרובות עפ"י קונצנזוס של כל הכלכלנים בארץ ובעולם.

e. אתם מרווחים 3,540 דולר בשנה כאשר לאחר כ- 5 שנים למשל אתם יכולים למכור את הנכס במחיר הגבוה בכ- 50% לפחות מהמחיר שרכשתם.

f. סה"כ רווח בקירוב לאחר 5 שנים: 110 אלף דולר ממכירת הנכס פחות יתרת סילוק של המשכנתא של כ- 66 א' דולר + 5 שנים של תזרים נטו משכירות בשווי של 17.7 אלף דולר מותירים אתכם עם 62 אלף דולר רווח!!! לאחר 5 שנים ללא שהוצאתם כלל כסף מכסכם. ושמישהו יאמר לכם שלא ניתן לעשות מזומן ללא מזומן.

2. קניה השבחה ומכירה בטווח של שנה אחת:

a. רוכשים נכס ששוויו כ- 55 אלף דולר (כולל הוצאות חד פעמיות כגון שכ"ט סוכן נדל"ן וכו')

b. משכנתא בגובה של 65 אלף דולר, שווה ערך לכ- 220 אלף ש"ח לתקופה של 25 שנים.

c. משקיעים בהשבחת הנכס מסכום המשכנתא סך של כ- 5 אלף דולר.

d. סה"כ משך השיפוץ מקסימום של כחצי שנה, כלומר 6 חודשים של תשלומי משכנתא ומיסים ללא הכנסות, 3,330 דולר לחצי השנה הראשונה להחזר המשכנתא + למיסים ואגרות (למעשה, מנצלים את כל יתרת סכום המשכנתא שנלקחה בארץ). לאחר מכן הנכס יושכר לחצי שנה נוספת ב- 315 דולר לחודש נטו בכיס. סה"כ הוצאה שוטפת שנתית של 1,440 דולר.

e. מכירת הנכס לאחר שנה בסכום של כ- 80 אלף דולר לפחות בניכוי יתרת סילוק המשכנתא של כ- 61.3 אלף דולר, מותיר אתכם עם רווח של 17.3 אלף דולר בשנה! שוב, ללא שהוצאתם אגורה מכיסכם!!!

סכומים בדולרים	דוגמה 1	דוגמה 2
סכום רכישת נכס (כולל עלויות נלוות)	70,000	55,000
סכום שיפוץ / שדרוג הנכס	-	5,000
דמי שכירות חודשיים בניכוי דמי ניהול	870	870
מיסים ואגרות לחודש	250	250
שכירות נטו בחודש	620	620

סכום המשכנתא	70,000	65,000
החזר חודשי משכנתא	325	305

נטו בכיס לחודש	295	315
נטו בכיס לשנה	3,540	-1,440
רווח ל- 5 שנים	17,700	-

שווי משוער של הנכס בעת המכירה	110,000	80,000
יתרת סילוק המשכנתא בארץ	66,000	61,250
רווח הוני על הנכס	44,000	18,750

סה"כ רווח הוני + שוטף לאחר 5 שנים	61,700	-
סה"כ רווח לאחר שנה	-	17,310

ישנן דוגמאות נוספות לסוגי מימון שונים שנהוגים בארה"ב כגון הלוואת המוכר לרוכש בגין הנכס, כלומר שהרוכש משלם מזומן על חלק מהרכישה (כ- 50%) ואת היתרה משלם בתשלומים למוכר כנגד הנכס שנשאר כבטוחה בידי המוכר. או למשל מימון של חברת השקעות שקונה בנק של נכסים ומציעה כשירות נוסף מימון לרכישת הנכס, שוב כנגד הנכס שנשאר כבטוחה בידי נותן המימון. חברות אחרות אף מציעות השתתפות ברווח העתידי מהמכירה בתוספת עמלת רכישה ראשונית ביום הרכישה במזומן.

עשו זאת בעצמכם

רגע לפני שאתם אורזים מזוודות עם בגדים ודולרים או מתחילים לבזבז כספים על יועצי השקעות ומתווכים למיניהם, תוודאו שלמדתם את הנושא מכל הכיוונים בעצמכם. למזלכם, אתרי האינטרנט הרבים בנושא והשקיפות הרבה של שוק הנדל"ן האמריקני יאפשרו לכם לקבל מידע רב ומספק בכדי לצאת מוכנים לנסיעה. לנוחיותכם, להלן מספר אתרי אינטרנט המהווים נקודת פתיחה מצוינת למי שחפץ לצאת למסע של הזדמנויות בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות.

Trulia.com - עוקב אחר הורדות מחירים ברשימת נכסי נדל"ן שונים. בחיפוש מהיר, האתר יציג כמה פעמים ירדו המחירים באותם נכסים, בכמה ירדו ובאילו תאריכים.

Cyberhomes.com - תמורת תשלום של פחות מ-10 דולרים מספק האתר תחזיות מחירים בשכונות מסוימות שתבחרו, בטווח שנה עד שנתיים.

Rent.com – עוקב אחר מכירי השכירות של סוגי הנכסים השונים ברחבי ארה"ב

Realtor.com – אתר הנדל"ן המוביל בארה"ב לצרכי השכרה, מכירה, תיווך, הערכת מחירי נכסים וכו'.

Zillow.co – האתר החביב עלי, שכן הוא מספק חיפוש על כל סוגי הנכסים בצורה מקוונת על גבי מפת האיזור. מספק ניוזלטר יומי של נכסים לפי מערך סינונים שנבנה על ידי הגולש.

Realtytrac.com - מספק מידע רב על בתים מעוקלים, תהליך הרכישה, מידע כללי על השוק ועוד.

נקודה חשובה שיש להדגיש – כמו בכל השקעה ממונפת וכל שכן בהשקעה שמלווה במשכנתא, יש להערך מבעוד מועד, בהון נוסף אשר ישמש מקור לתשלומי הריבית של ההלוואה לכל חודש שבו הנכס אינו מניב / אינו מושכר. במקרים אלו יש אפילו לקחת בחשבון תקופות ארוכות של עד כשנה.

בסיכומו של ענין - יש לבצע ניתוח סיכונים וסיכויים שקול ומדוד. אל תתפתו לבצע פעולה לפני שבדקתם אותה בעצמכם ועל ידי מומחים ויועצים מנוסים ואמינים. אל תשכחו לבדוק את מוניטין חברת הניהול וכן ללמוד בצורה יסודית את פוטנציאל השכרת הנכס באיזור והשבחתו של האיזור. אל תשימו את כל הביצים בסל אחד ובצעו כל השקעה בצורה אחראית ומאוזנת. מי שיידע לעשות את שיעורי הבית שלו באופן יעיל, ימצא מציאות לא מעטות בשוק הנדל"ן הענק שבארה"ב.

גילוי נאות: "איתנות פיננסית", בעלי האתר או מפעיליו, לרבות מנהליהם, עובדיהם וכל מי מטעמם (להלן ביחד – "איתנות פיננסית"), אינם אחראים לנכונות התכנים, אמינותם, שלמותם, עדכניותם, למידת הדיוק שבהם, או לליקוי או טעות כלשהם שחלו בדרך הצגתם, חישובם או העברתם. "אתנות פיננסית" לא תשא, במישרין או בעקיפין, באחריות כלשהי (חוזית, נזיקית או אחרת) לתכנים, ו/או התאמתם לצרכיך, ו/או לכל נזק, ישיר או עקיף, אשר נגרם לך או לצד ג' כלשהו בגין ו/או בקשר עם התכנים ו/או השימוש בהם והינך פוטר/ת בזה את "איתנות פיננסית" מכל אחריות כאמור. "איתנות פיננסית" מביאה אליך את התכנים כמות שהם. אין לראות באתר כל המלצה או ייעוץ להשקעה או לפעולה, או הבעת דעה בדבר כדאיות השקעה או פעולה כלשהי.